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La legge sul nuovo istituto del prestito vitalizio ipotecario.

Sono trascorsi 10 anni da quanto è stato introdotto nel nostro ordinamento il cosiddetto “prestito vitalizio ipotecario”. Era il 2005 quando, con un comma a caso, di un decreto legge che introduceva o modificava norme che spaziavano dall’impiantistica negli edifici alla “realizzazione del convegno internazionale interconfessionale”, veniva introdotto il comma 12 dell’art. 11 che recitava:

“12. Il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito nonche’ da parte di intermediari finanziari, di cui all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con eta’ superiore ai 65 anni compiuti”.

Per capire di cosa si tratta si dica, in poche parole, che è la possibilità per persone al di sopra di anni 65 di “ipotecare” la casa per avere un finanziamento. Ma come vedremo più avanti è anche qualcosa di più di una semplice dazione di ipoteca a fronte di un finanziamento visto che questa pattuizione si risolverebbe in un contratto già presente nel codice civile sotto la voce “mutuo” (art 1813 c.c.).

Forse sarà per l’acuirsi della crisi economica che rende appetibile un istituto che sin’ora non aveva potuto avere grande applicazione a causa delle incertezze che scaturiscono da una così scarsa copertura normativa, che il parlamento ha trovato il tempo per emanare la Legge 2 aprile 2015, n. 44 di modifica – di integrazione direi – del comma 12 su indicato (legge pubblicata in Gazzetta Ufficiale n.92 del 21-4-2015).

Vengono così delineati i contorni dell’istituto del prestito vitalizio, riservato ad istituti di credito e ad intermediari finanziari.

Qui sorge una prima perplessità non comprendendosi il motivo per cui un istituto tipicamente da codice civile (ricordo che al Libro Quarto – Titolo III, il Capo XIX si intitoli “Della rendita vitalizia” e all’art. 1872 si prevedono i “Modi di costituzione”) sia stato riservato ad una ristretta cerchia di operatori.

Ma forse il motivo lo si scopre andando ad esaminare il funzionamento dell’istituto, ora che è chiaro cosa sia veramente.

Il limite di età ora si abbassa a 60 anni – non più 65.

La sua comparazione, a grandi linee, con l’istituto codicistico della rendita vitalizia del codice civile torna utile e permette di evidenziale la principale grande diversità strutturale fra i due istituti giuridici.

Si definisce di rendita vitalizia quel contratto con il quale un soggetto, quale corrispettivo dell’alienazione di un bene (di solito un immobile) si obbliga ad effettuare una determinata prestazione periodica a favore di un altro soggetto per tutta la durata della vita di quest’ultimo o di altri.

In merito alla rendita vitalizia ex art. 1872 cod. civ. sempre si dice che il requisito essenziale del contratto sia l’alea che ne scaturisce. Vale a dire l’incertezza dell’equilibrio fra il dare ed avere dei due contrenti, essendo il rapporto sinallagmatico parametrato ad un evento incerto quale è il decesso della parte.

Il prestito vitalizio ipotecario, invece, non ha affatto carattere aleatorio. Il prestito che viene effettuato dalla banca all’over sessantenne, a leggere attentamente l’articolato normativo, deve essere restituito integralmente con interessi e spese. La casa fa solo da garanzia. Il trasferimento dell’immobile, contrariamente alla rendita vitalizia, non è l’oggetto della controprestazione. Si tratta, in sostanza, di una nuova forma di garanzia su prestito.

Il funzionamento di questo particolare istituto viene evidenziato da alcuni passaggi; in primis si prevede che il “rimborso integrale in un’unica soluzione puo’ essere richiesto al momento della morte del soggetto finanziato”. E’ chiaro che non sarà il finanziato a pagare, visto che non c’è più. Sarà, quindi, un problema degli eredi. Il momento del decesso è il momento che determina la cessazione del finanziamento e che obbliga alla restituzione dell’importo oggetto del finanziamento. Qui non si fa cenno all’immobile chiedendosi semplicemente la restituzione del quantum.

Più chiaro è il successivo comma 12-quater in merito a chi debba pagare il dovuto, fra l’altro in una unica soluzione, laddove si afferma: “Qualora il finanziamento non sia integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi di cui al citato comma 12”, vale a dire, principalmente, il decesso. La legge ci dice che entro 12 mesi dalla morte “qualcuno” dovrà provvedere al rimborso totale del finanziamento.
Sostanzialmente, pertanto, una probabilistica previsione dell’accaduto suggerisce che:
a) o l’erede è fortemente liquido, dispone di ampie disponibilità tali da pagare in contanti quanto a suo tempo concesso al de cuius, compresi interessi e spese. Tale soluzione appare di remoto accadimento; possiamo immaginare, infatti, che se il decuius avesse avuto eredi con disponibilità economiche non si sarebbe rivolto ad una banca;
b) oppure l’erede lascia la casa all’istituto di credito. Questa è la strada primaria che sembra essere stata privilegiata dal legislatore ed il cui regolamento costituisce la novità della normativa in commento.
Si intravvede, in verità, una terza via che immagino sarà la preferita degli istituti di credito, che è quella che vede l’erede contrarre un nuovo finanziamento con l’istituto di credito al fine di chiudere la pendenza del de cuius.

Sempre il comma 12-quater dichiara che “il finanziatore vende l’immobile ad un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, utilizzando le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento stesso”.

Ho evidenziato come sia proprio il finanziatore, senza intermediari, a vendere l’immobile. Ora, secondo i comuni istituti di diritto sostanziale o processuale, parrebbe una concreta eresia poter passare dall’essere mero titolare di una ipoteca di primo grado su un immobile al poterne provocare direttamente la vendita, trattenendo il ricavato, senza passare attraverso una esecuzione immobiliare. Non solo, la norma neppure prevede che la vendita debba essere effettuata a terzi acquirenti, ben potendo immaginare, quindi, che l’istituto di credito, nei casi in cui trovi conveniente l’affare, possa vendere a se stesso.

E’ chiaro che in qualche modo è stato scomodato, nel senso di scardinato, un principio cardine del nostro ordinamento civilistico che è quello del “divieto del patto commissorio”. L’art. 2744 del codice civile prescrive

“È nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Il patto è nullo anche se posteriore alla costituzione dell’ipoteca o del pegno”.

Divieto che non può essere eluso neppure con la vendita a scopo di garanzia, perché è un contratto in frode alla legge.

I poteri concessi al finanziatore sono tali da sostituire gli effetti di una vendita effettuata in sede di asta immobiliare nella procedura esecutiva. La nuova normativa, infatti, prevede addirittura che “nei confronti dell’acquirente dell’immobile non hanno effetto le domande giudiziali di cui all’articolo 2652, primo comma, numeri 7) e 8), del codice civile trascritte successivamente alla trascrizione dell’acquisto”. E’ previsto addirittura un sistema di ribasso del prezzo di stima (del 15%) nel caso in cui non si riesca a vendere l’immobile. In sostanza un modo per saltare pie’ pari le lungaggini, i costi e le complessità delle procedure esecutive immobiliari. Non si comprende perché non si sia permesso analoga possibilità ai comuni privati o alle aziende.

L’istituto in commento è stato fortemente criticato per i poteri che concede alle banche e la carenza di rischio in capo a queste ultime. Tuttavia, si deve soffermare l’attenzione, da ultimo, sull’inciso – sempre del comma 12-quater – che recita: “L’importo del debito residuo non puo’ superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute”. Si tratta della disposizione chiave per la corretta comprensione dell’istituto e, come sovente capita al nostro legislatore, proprio nei momenti clou la chiarezza non è di casa.

La locuzione “al netto” deve significare necessariamente che dovranno essere “detratte” le spese. Quindi il ricavato è ciò che resta nelle casse del finanziatore-venditore quando siano state già pagate tutte le spese. L’affermazione secondo la quale “il debito residuo non può superare” detta somma dovrebbe significare che verrà annullata la sua eventuale eccedenza. Non è chiarissimo poiché ben si potrebbe anche dedurne che la vendita non possa essere effettuata quando il prezzo non vada a coprire, al netto, il debito residuo. Speriamo in un celere chiarimento.

Dall’interpretazione di questo inciso ben si comprende, inoltre, come si possa aprile la possibilità che anche l’istituto in commento abbia intrinseca una certa dose di alea, riavvicinandosi, in tal caso, alla già vista rendita vitalizia ex art 1872 c.c., alea che immaginiamo sarà ben calibrata dal finanziatore il quale potrebbe continuare con l’attuale prassi di garantirsi con ipoteca per un valore doppio rispetto al valore del capitale oggetto del finanziamento. In tale ultimo caso solamente eventi eccezionali (come il crollo della casa o l’incendio – per il quale il finanziatore ben vedrà di far stiupulare idonea polizza assicurativa) potrebbero realmente incidere in modo negativo nei confronti del finanziatore.

Finora l’istituto della rendita ipotecaria vitalizia ha avuto veramente scarsa applicazione. Con la nuova integrazione normativa ci sono tutti i presupposti, tuttavia, per fare decollare l’istituto.

La nuova normativa è entrata in vigore in data 6 maggio 2015.

Fonte: http://www.professionegiustizia.it/notizie/notizia.php?id=708

Foto: http://www.investireoggi.it/fisco/prestito-vitalizio-ipotecario-2016-la-guida-completa/

Cassazione Civile, sez. I, sentenza 24/03/2016 n° 5919
La sentenza in commento rappresenta un deciso cambiamento di rotta della Suprema Corte in materia di contratti bancari e finanziari, suscettibile di avere un effetto dirompente in tutti quei contenziosi, in vero molto frequenti nelle aule di Tribunale, in cui si controverta sulla validità del contratto c.d. “monofirma” prodotto in giudizio, ossia caratterizzato dalla presenza sul documento della sola sottoscrizione del cliente, mentre manca la firma della banca o dell’intermediario finanziario.

Come è noto, la disciplina dei contratti bancari e finanziari prevede la necessità di forma scritta del contratto a pena di nullità (art. 117 T.U.B. e art 23 T.U.F.). Trattasi di nullità c.d. “di protezione” che può essere fatta valere solo dal cliente se ritenuta a suo vantaggio (art. 127 T.U.B. e art 23 T.U.F.).

Le conseguenze non sono prive di rilievo: in caso mancanza di forma scritta del contratto, il cliente bancario potrà agire per far dichiarare la nullità degli interessi ultralegali, delle commissioni e spese addebitatigli in costanza di rapporto, con effetti restitutori in proprio favore (art. 1284 c.c. e art. 117 T.U.B); del pari l’investitore finanziario potrà far valere la nullità del contratto quadro privo di forma scritta (come nel caso da cui è originata la sentenza in commento) e conseguentemente far dichiarare la nullità di tutti gli ordini di investimento esecutivi di quello che si siano rivelati per lui sfavorevoli, con effetti restitutori e/o risarcitori a proprio vantaggio (tra le tante, vedasi Tribunale di Milano 28.4.2015; Tribunale di Terni 17.11.2014; Tribunale di Venezia 28.4.2008).

Precedentemente, la Suprema Corte, sezione I, con la sentenza n. 4564 del 22 marzo 2012, seguita da buona parte della giurisprudenza di merito, aveva ritenuto che, in presenza di contratto sottoscritto dal solo cliente, la previsione di forma scritta ad substantiam fosse comunque rispettata qualora il documento rechi la dicitura “un esemplare del presente contratto ci è stato da voi consegnato”. L’obbligo di forma scritta è altresì rispettato, proseguiva la Corte, quando, alla sottoscrizione del contratto da parte del solo investitore, abbiano fatto seguito, anche alternativamente, la produzione in giudizio di copia del contratto da parte della banca, oppure la manifestazione di volontà della medesima di avvalersi del contratto stesso, risultante da plurimi atti posti in essere nel corso del rapporto (ad es. comunicazione degli estratti conto).

La sentenza in commento, come anticipato, segna al contrario un completo ribaltamento di rotta: la Cassazione prende atto dell’esistenza del suo precedente dictum del 2012 sopra riportato, ma espressamente dichiara che allo stesso “non può essere dato continuitá”, adducendo una serie di argomentazioni, senz’altro condivisibili, che fanno perno sul consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità in tema di perfezionamento dei contratti per i quali é prevista la forma scritta ad substantiam e il relativo onere della prova.

La Corte, in primis, premesso che il requisito della forma scritta ad substantiam è soddisfatto anche se le sottoscrizioni delle parti sono contenute in documenti distinti, purchè risulti il collegamento inscindibile del secondo documento al primo, sì da evidenziare inequivocabilmente la formazione dell’accordo e purchè entrambe le scritture siano prodotte in giudizio, statuisce che la sottoscrizione da parte del cliente della dicitura “Prendiamo atto che una copia del presente contratto ci viene rilasciata debitamente sottoscritta da soggetti abilitati a rappresentarvi” sposta la verifica del requisito della forma scritta ad substantiam sul piano della prova, ove trova applicazione la disposizione dettata dal codice civile che consente di supplire alla mancanza dell’atto scritto nel solo caso previsto dall’art. 2725 c.c., comma 2, che richiama l’art. 2724 c.c., n. 3, ossia nell’ipotesi in cui il contraente abbia perso senza sua colpa il documento che gli forniva la prova del contratto. La preclusione della prova per testimoni citata opera parimenti per la prova per presunzioni ai sensi dell’art. 2729 c.c., per il giuramento ai sensi dell’art. 2739 c.c. e per la confessione quale, in definitiva, sarebbe la presa d’atto, da parte del cliente, della consegna dell’omologo documento sottoscritto dalla banca, manifestata con la dicitura in questione.

Ma, conclude la Corte, non si può parlare di “perdita”, ai sensi l’art. 2724 c.c., nel caso, come quello di cui si discute, della consegna del documento alla controparte contrattuale che contiene la propria sottoscrizione (ossia della banca) e quindi non può attribuirsi valore confessorio alla dichiarazione del cliente di aver ricevuto copia del contratto sottoscritto dai rappresentanti della banca, né potrebbe ammettersi eventualmente una prova testimoniale sul punto, ai fini della prova della sussistenza nella fattispecie del requisito della forma scritta del contratto richiesto ai sensi di legge.

Quanto poi alla questione se la validitá del contratto privo della firma della banca possa essere ricollegata alla produzione in giudizio da parte di quest’ultima del medesimo documento ovvero a comportamenti concludenti posti in essere dalla stessa banca e documentati per iscritto (es. produzione in giudizio di contabili, ordini di esecuzione, estratti conto ecc.) da cui si evidenzierebbe la volontá di quest’ultima di avvalersi del contratto, la Corte, richiamando consolidato orientamento di legittimitá, sostiene ora che l’eventuale produzione in giudizio del contratto sottoscritto dall’altra parte non può che avere effetti contrattuali perfezionativi ex nunc e non ex tunc, (tant’è che il congegno non opera se l’altra parte abbia medio tempore revocato la proposta, ovvero se colui che aveva sottoscritto l’atto incompleto non è più in vita nel momento della produzione, perchè la morte determina di regola l’estinzione automatica della proposta (art. 1329 c.c.)), con la conseguenza che gli ordini di acquisto eseguiti precedentemente al perfezionamento del contratto quadro (o, nel caso di contratti di conto corrente, gli addebiti a titolo di interessi ultralegali, commissioni e spese effettuati prima del perfezionamento in giudizio del contratto) sono nulli proprio perché presuppongono l’esistenza ‘a monte’ di un contratto quadro valido. D’altro canto, aggiunge la Corte, far discendere la validità dell’ordine di acquisto dal perfezionamento soltanto successivo del “contratto quadro” non è pensabile, stante il principio dell’inammissibilità della convalida del contratto nullo ex art. 1423 c.c.

Quanto alla eventuale rilevanza del comportamento tenuto dalle parti in costanza di contratto ‘monofirma’, la Suprema Corte afferma che, in generale, nei contratti soggetti alla forma scritta ad substantiam, il criterio ermeneutico della valutazione del comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla stipulazione del contratto stesso, non può evidenziare una formazione del consenso al di fuori dello scritto medesimo. La forma scritta, quando è richiesta ad substantiam, è insomma elemento costitutivo del contratto, nel senso che il documento deve essere l’estrinsecazione formale e diretta della volontà delle parti di concludere un determinato contratto avente una data causa, un dato oggetto e determinate pattuizioni, sicchè occorre che il documento sia stato creato al fine specifico di manifestare per iscritto la volontà delle parti diretta alla conclusione del contratto.

Per cui, conclude la Corte, è di tutta evidenza che l’eventuale documentazione depositata dalla banca (contabili, attestati di seguito, estratti conto) non possiede i caratteri della “estrinsecazione diretta della volontà contrattuale”, tale da comportare il perfezionamento del contratto, trattandosi piuttosto di documentazione predisposta e consegnata in esecuzione degli obblighi derivanti dal contratto il cui perfezionamento si intende dimostrare e, cioè, da comportamenti attuativi di esso e, in definitiva, di comportamenti concludenti che, per definizione, non possono validamente dar luogo alla stipulazione di un contratto formale.

Fonte: http://www.altalex.com/documents/news/2016/04/13/contratto-bancario-nullo-se-firmato-solo-da-cliente

Foto: https://www.google.it/search?q=contratto+banca+nullo&source=lnms&tbm=isch&sa=X&ved=0ahUKEwimk9nYxprMAhVHthQKHUEFDxEQ_AUICCgC&biw=1093&bih=504#imgdii=8dsiRYVnO1tsoM%3A%3B8dsiRYVnO1tsoM%3A%3BOY3T0R15Ckz8aM%3A&imgrc=8dsiRYVnO1tsoM%3A

Stretta sull’anatocismo: per evitare la capitalizzazione degli interessi, il calcolo di quanto dovuto avverrà al 31 dicembre di ogni anno e non in base a trimestri.

In arrivo la norma che obbligherà le banche a calcolare gli interessi passivi sui conti correnti solo una volta all’anno e non già quattro, come oggi succede in gran parte dei casi. L’addebito degli interessi potrà avvenire solo 60 giorni dopo il 31 dicembre di ciascun anno, con assoluto divieto di conteggi infra annuali. La riforma si impone per cercare di ridurre il fenomeno dell’anatocismo, ossia quella illegittima pratica bancaria con cui gli interessi non pagati, alla fine di ogni trimestre, vengono considerati “capitale” e quindi base di calcolo per i successivi interessi: un sistema, quest’ultimo, che porta inevitabilmente a una lievitazione esponenziale delle somme dovute dal correntista.

La norma è contenuta negli emendamenti di cui il Governo dovrà tener conto, approvati ieri dalla Camera e legati al dl banche, in fase di conversione in legge.

La previsione di un unico conteggio annuale degli interessi sarà “simmetrica”: in sostanza varrà non solo se si parla di interessi passivi (quando, pertanto, il creditore è la banca), ma anche con gli interessi attivi (quando, invece, il creditore è il correntista).

Il divieto di anatocismo verrà inoltre esteso alle carte di credito cosiddette revolving.

In verità, il divieto di anatocismo è già contenuto nella legge di Stabilità per il 2014 ed è operativo dal 1° gennaio dello stesso anno. Ma, ancorandosi a un appiglio interpretativo le banche stanno continuando a comportarsi come sempre hanno fatto. Illegittimamente. Il testo della norma del 2014, infatti, sembrerebbe vincolare l’operatività del divieto all’adozione di un decreto del CICR non ancora emesso. I giudici, però, hanno già detto da loro e, da più parti d’Italia (in particolare, a Milano), sono uscite sentenze di condanna nei confronti degli istituti di credito, sottolineando che il divieto di anatocismo sarebbe già operativo e vincolante.

Evidentemente, tutto ciò non è sufficiente. Sicché la prospettata modifica al Testo Unico Bancario.

Se la disposizione sarà approvata scatterà il vincolo del conteggio degli interessi sia debitori che creditori al 31 dicembre di ogni anno; ciò limiterà le libere interpretazioni della norma ora in vigore, facendo cadere la possibilità di interessi infrannuali e le anomalie di calcolo ad esse connesse.

La proposta si sviluppa su tre vie:

– l’esigibilità dal 1 marzo di ogni anno degli interessi debitori maturati;

– l’estensione del divieto di anatocismo anche a carte di credito revolving (linea di credito flessibile ricaricabile);

– la disponibilità immediata per il cliente sugli interessi creditori fruttati (dal 1° gennaio).

Fonte:http://www.laleggepertutti.it/115503_conti-correnti-interessi-calcolati-solo-una-volta-allanno#sthash.a6xj8F0O.dpuf

Foto:http://www.senzabarcode.it/33638/che-cosa-e-lanatocismo-bancario