Vendita di appartamento con area di parcheggio carente: quali conseguenze?

5 maggio 2016


Cassazione Civile, sez. II, sentenza 11/04/2016 n° 7065
La vicenda approdata sui banchi di piazza Cavour, e decisa con la pronuncia dell’11 aprile 2016, n. 7065, principia ben tre lustri fa, quando un uomo conveniva in giudizio due fratelli, asserendo la nullità della compravendita relativa ad un appartamento, già di proprietà di uno, ed in seguito ceduto all’altro, motivando che il medesimo atto si poneva in violazione dell’art. 18 della Legge n. 765/1967 nonché dell’art. 9 della Legge 122/98.

Secondo la tesi attorea, con siffatto atto, contestualmente, si era trasferito anche il relativo spazio adibito a parcheggio coperto, comprensivo, quindi, della quota parte di spettanza dell’appartamento del medesimo attore, ubicato nello stesso stabile condominiale. Uno dei convenuti replicava che l’area adibita a parcheggio, a seguito di un atto di rettifica, di cui riportava gli estremi, risultava insufficiente a soddisfare le esigenze di entrambi gli appartamenti, e pertanto era stata asservita all’immobile ceduto al proprio fratello.

Il Tribunale rigettava la domanda, considerando che, a seguito del menzionato atto di rettifica, col quale il dante causa aveva rinunciato a parte dell’area destinata a parcheggio, risultava impraticabile l’ulteriore suddivisione della residua area anche in favore dell’attore.

Diversamente, il giudice d’appello, riconosceva all’attore appellante, previa declaratoria di nullità parziale del citato atto pubblico di vendita, il diritto reale d’uso sulla quota parte dell’area di parcheggio.

La Cassazione, invece, ribalta siffatto pronunciamento, sposando tesi dei due fratelli, con rinvio della causa al giudice territoriale. Nella specie, gli ermellini rilevano che in appello si era ha considerato che il dante causa aveva legittimamente alienato al fratello l’intera area parcheggio in precedenza acquistata, e per tale ragione il giudice territoriale dichiarava la nullità parziale della compravendita intercorsa tra i due.

Conformemente alla giurisprudenza di legittimità formatasi sul punto, nel fabbricato condominiale di nuova costruzione, nonché nelle relative aree di pertinenza, ove il godimento dello spazio destinato a parcheggio, nella misura di un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruito, non sia assicurato in favore del singolo condomino, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio medesimo, consegue la nullità del contratto, nella parte in cui sia omessa tale inderogabile destinazione, con integrazione ope legis del negozio, mediante il riconoscimento di un diritto reale di uso, dell’area, in favore del condomino, e nella misura corrispondente ai parametri della normativa applicabile ratione temporis (ex multis Cass. 27 dicembre 2011, n. 28950).

Ciò posto, alla nullità del contratto di compravendita relativo a singole unità immobiliari, nella parte in cui risulti sottratta la superficie destinata all’inderogabile funzione di parcheggio, consegue l’integrazione della convenzione negoziale ope legis, con l’attribuzione, in favore dell’acquirente dell’unità immobiliare, del diritto reale d’uso di tale area, e, in favore dell’alienante, di un corrispettivo ulteriore, da concordarsi tra le parti, ovvero, in difetto, da determinarsi giudizialmente, in tal modo ripristinando l’equilibrio del sinallagma contrattuale (Cass. 18 aprile 2000, n. 4977). In coerenza a tale impostazione, la corte di merito ha dichiarato la nullità parziale dell’atto intercorso tra i due fratelli, nella parte relativa al trasferimento integrale dell’area destinata a parcheggio all’acquirente. Ha inoltre evidenziato che gli spazi che debbono essere riservati a parcheggio possono essere ubicati indifferentemente nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse (Cass. 22 febbraio 2006, n. 3961).

Per il collegio, con riferimento alla vicenda de qua, affinché si possa affermare la nullità parziale ai sensi dell’art. 1418 c.c. dell’atto pubblico, come affermato dal giudice territoriale, riconoscendo all’attore in primo grado il diritto reale d’uso sull’area di parcheggio, occorre accertare l’avvenuta riserva, al momento della realizzazione dell’edificio, all’interno della concessione edilizia, di una sufficiente ed individuata area da destinare a parcheggio, così come richiesto dalla Legge urbanistica.

Soltanto attraverso la determinazione di un preciso spazio, interno ovvero esterno all’edificio, idoneo ad essere utilizzato con funzione di parcheggio, e la successiva stipulazione di un atto di compravendita della singola porzione immobiliare, con espressa esclusione, o mancata menzione, del contestuale trasferimento della proprietà o del diritto reale d’uso sulle pertinenziali porzioni del detto spazio riservato, è possibile pervenire alla dichiarazione di nullità di tale atto.

Non risulta quindi corretto riconoscere un diritto reale di uso, in favore dell’attore, in una misura comunque non corrispondente ai canoni di legge, in modo soltanto da condividere i disagi dell’insufficienza dell’area di parcheggio con l’altro condomino, in quanto l’integrazione ope legis del contratto di acquisto dell’odierno ricorrente non può che avvenire, sussistendone le specificate condizioni di fatto, nella proporzione aritmetica stabilita dalla normativa, imperativa ed inderogabile, vigente in materia.

Fonte: http://www.altalex.com/documents/news/2016/04/14/condominio-aree-a-parcheggio-insufficienti-rimedi

 

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