Covid-19: riduzione del canone di locazione abitativa in cedolare secca. Le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate.

Agenzia delle entrate  – Risposte alle domande più frequenti – Il conduttore mi chiede una riduzione del canone di locazione del canone abitativo in cedolare secca, a causa dell’emergenza Coronavirus. Vorrei sapere come comunicare all’Agenzia delle entrate tale modifica del contratto originario, senza recarmi presso un vostro ufficio e quale è il termine per la comunicazione? Non sussiste l’obbligo di registrazione della riduzione del canone. Il contribuente può tuttavia scegliere di registrare questa modifica contrattuale per comunicare la riduzione della base imponibile ai fini del calcolo dell’imposta di registro (se dovuta) e delle imposte dirette (irpef o cedolare secca). Pertanto, non sussistendo l’obbligo di registrazione dell’atto di riduzione del canone lei potrà procedere alla registrazione anche al termine dell’emergenza. Se però vuole effettuarla ora, può farlo (senza pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, in virtù della previsione dell’art. 19, comma 1, del D.L. 12 settembre 2014, n. 133) mediante posta elettronica certificata (PEC) o e-mail; ricordi di indicare i suoi riferimenti per essere contattato. Alla richiesta di registrazione tramite PEC o e-mail dovrà allegare: la scansione dell’accordo di riduzione il modello 69 debitamente sottoscritto la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà – resa dal richiedente ai sensi dell’art. 47 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445 – avente ad oggetto il possesso dell’originale dell’accordo e della conformità a questo dell’immagine inviata, l’impegno a depositare in ufficio l’atto in originale al termine del periodo emergenziale e la copia del documento di identità del richiedente. Il richiedente deve poi specificare che la registrazione è esente da imposte ai sensi del sopra menzionato art. 19, comma 1. La richiesta di registrazione va indirizzata all’ufficio presso il quale era stata registrata la locazione oggetto di modifica (ufficio competente). L’ufficio verificherà la correttezza della documentazione ed effettuerà la registrazione, comunicando gli estremi a chi l’ha richiesta (una volta terminato il periodo emergenziale, questi sarà tenuto a depositare l’originale dell’accordo presso lo stesso ufficio). Ad ogni buon fine, le segnaliamo che l’art.62, comma 1 e 6, del Decreto Legge n.18/2020 dispone la sospensione degli adempimenti tributari in scadenza tra l’8 marzo e il 31 maggio 2020, adempimenti che potranno essere effettuati, senza sanzioni, entro il 30 giugno 2020. Fonte: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni/registrazione-di-un-nuovo-contratto/faq-cittadini

Piccola guida alla registrazione del contratto di locazione

La registrazione del contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate, obbligatoria entro 30 giorni dalla firma, avviene mediante la presentazione di un apposito modello RLI recentemente modificato (1). Il modello RLI è utilizzato per richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili ed eventuali proroghe, cessioni, subentro e risoluzioni con il calcolo delle relative imposte e di eventuali interessi e sanzioni, nonché per l’esercizio dell’opzione o della revoca della cedolare secca. Il modello RLI è anche utilizzato per effettuare i seguenti adempimenti: – comunicazione dei dati catastali; – contestuale registrazione dei contratti di affitto dei terreni e degli annessi “titoli PAC”, sostituendo il “Modello 69” per tali fattispecie; – denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi; – registrazione dei contratti di locazione con previsione di canoni differenti per le diverse annualità; – registrazione dei contratti di locazione a tempo indeterminato; – ravvedimento operoso; – gestione della comunicazione della risoluzione o proroga tardiva in caso di cedolare secca; – registrazione dei contratti di locazione di pertinenze concesse con atto separato rispetto all’immobile principale. Come si compila il modello RLI per registrare i contratti di locazione Il modello, oltre al frontespizio che contiene l’informativa sul trattamento dei dati personali, è composto da: – quadro A “Dati generali”, nel quale sono contenuti i dati utili alla registrazione del contratto (quali la tipologia del contratto, la data di stipula e la durata della locazione), la sezione dedicata agli adempimenti successivi (tra i quali proroga, cessione, subentro e risoluzione), i dati del richiedente la registrazione e la sezione riservata alla presentazione in via telematica; – quadro B “Soggetti”, in cui sono indicati i dati dei locatori e dei conduttori; – quadro C “Dati degli immobili”, riguardante i dati degli immobili principali e delle relative pertinenze; – quadro D “Locazione ad uso abitativo e opzione/revoca cedolare secca”, contenente le informazioni relative al regime della cedolare secca; – quadro E “Locazione con canoni differenti per una o più annualità”, in cui possono essere indicati i diversi canoni di locazione pattuiti nel contratto per le successive annualità. Dove trovare il modello RLI Il modello RLI è reso disponibile gratuitamente dall’Agenzia delle Entrate in formato elettronico sul sito internet www.agenziaentrate.gov.it. Il modello può essere prelevato anche da altri siti internet, a condizione che lo stesso sia conforme, per struttura e sequenza, a quello approvato con il presente provvedimento e rechi l’indirizzo del sito dal quale è stato prelevato. Il modello può essere riprodotto con stampa monocromatica, realizzata in colore nero, mediante l’utilizzo di stampanti laser o di altri tipi di stampanti che comunque garantiscano la chiarezza e l’intelligibilità del modello nel tempo. Modalità di presentazione del modello RLI Il modello è presentato in modalità telematica, direttamente o per il tramite dei soggetti abilitati. La presentazione telematica del modello può essere effettuata anche presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate da parte dei soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione. In caso di richiesta di registrazione, il modello può essere presentato in via telematica in forma semplificata senza l’allegazione della copia del testo contrattuale in presenza delle seguenti caratteristiche: un numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non superiore a tre; una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre; tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita; il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni; il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione. (1) Il nuovo modello, approvato il 15 giugno 2017, sostituisce il precedente modello RLI a decorrere dal 19 settembre 2017. Fonte: https://www.laleggepertutti.it/175917_come-si-registra-il-contratto-di-locazione Foto: http://economia.leonardo.it/contratto-transitorio-con-cedolare-secca-compilazione-e-registrazione/

Contratto di locazione non registrato: inefficacia o nullità? E quali azioni possibili?

Cass., Sent. n. 25503/2016. Con la sentenza n. 25503/2016 la Corte di Cassazione torna sulla questione delle conseguenze derivanti dalla omessa registrazione del contratto di locazione. Nel caso in esame, R.R.A. conveniva dinanzi al Tribunale S.F. , allegando che la propria madre, R.L. aveva stipulato con S.F.un contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo e che S.F. non aveva mai pagato il canone; chiedeva quindi la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno da illegittima occupazione. La convenuta si costituìva eccependo di non avere mai stipulato alcun contratto di locazione, ma solo di averne concordato la futura stipula. Il Tribunale accoglieva la domanda; la decisione di primo grado veniva poi confermata dalla Corte d’appello, che osservava che: a) il contratto di locazione era stato concluso, ma era inefficace perché non registrato; b) l’inefficacia del contratto non esimeva comunque l’occupante dall’obbligo di pagamento del canone pattuito, “come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile”. La soccombente sia in primo che in secondo grado propone quindi ricorso per cassazione, deducendo in particolare la nullità del contratto di locazione, perché mai registrato ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311. La Corte di Cassazione, nell’accogliere il motivo di impugnazione e accogliere il ricorso, osserva quanto segue: – L’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311, stabilisce che “i contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”: il dettato normativo è molto chiaro, nel senso che un contratto di locazione non registrato è giuridicamente nullo; – la stessa Corte costituzionale con la sentenza 5.12.2007 n. 420, ha affermato che la suddetta norma ha elevato “la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 cod. civ.”; Pertanto la Corte di Appello ha commesso due errori: a) l’avere ritenuto applicabile al caso di specie l’art. 1458 c.c., norma che disciplina la risoluzione per inadempimento dei contratti di durata, e non gli effetti della nullità, i quali sono invece disciplinati dalle norme sull’indebito oggettivo, da quelle sul risarcimento del danno aquiliano (nel caso di sussistenza degli altri presupposti dell’illecito extracontrattuale), ovvero da quelle sull’ingiustificato arricchimento, come misura residuale; le norme sulla risoluzione dei contratti, infatti, non vengono in rilievo al cospetto d’un contratto nullo, il quale in nessun caso può produrre effetti, nemmeno nel caso di contratto di durata; b) l’avere equiparato l’obbligo di pagare il canone, scaturente dal contratto e determinato dalle parti, con l’obbligo di indennizzare il proprietario per la perduta disponibilità dell’immobile, scaturente dalla legge e pari all’impoverimento subito. Pertanto, la Corte di Cassazione, nel cassare la sentenza di secondo grado con rinvio, enuncia il seguente principio di diritto: “ il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311 e la prestazione compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c., e non dall’art. 1458 c.c.; l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.. In sede di rinvio, la Corte d’appello di Bologna, in primo luogo dovrà qualificare formalmente la domanda attorea (come domanda di adempimento, risoluzione, nullità, ingiustificato arricchimento, ecc.); e, secondariamente, dopo avere qualificato la domanda, provvederà su essa applicando i principi sopra stabiliti, tenendo peraltro conto che la domanda di pagamento dell’indennizzo per ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c. deve essere espressamente formulata, e dalla sentenza impugnata non risulta che lo sia stata. Allegato: http://www.esame-avvocato.com/wp-content/uploads/2016/12/25503_2016.pdf Fonte: http://news.avvocatoandreani.it/articoli/contratto-locazione-non-registrato-inefficacia-nullita-quali-azioni-possibili-103368.html Foto: https://www.google.it/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&ved=0ahUKEwiSzdq1o4DRAhVGbhQKHRasBAcQjxwIAw&url=http%3A%2F%2Fvetrinafacile.it%2Fannullamento-contratto-daffitto%2F&bvm=bv.142059868,d.d24&psig=AFQjCNFeOJW0AwaDbWNGSqksV_l06vWqFQ&ust=1482237579364052

Alla locazione commerciale tra ”privati” non si applica la disciplina del consumatore

Cassazione Civile, Sez. III, sentenza 10/08/2016 n. 16889 La clausola di un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile destinato a negozio prevedeva che il conduttore non potesse pretendere, rinunciandone espressamente, indennità per danni cagionati da eventi atmosferici, alluvioni e terremoti, da rotture di condutture, da macchie di umidità, da infiltrazioni d’acqua derivanti dal tetto di copertura o da altre parti del fabbricato, e neppure indennità per il mancato godimento parziale o totale dell’immobile locato che poteva verificarsi in dipendenza dei lavori di restauro. Il verdetto reso dal giudice di seconde cure, e confermato da quello di legittimità (Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 10 agosto 2016, n. 16889), ha affermato la natura non vessatoria di tale pattuizione. Ciò comporta che la stessa non doveva essere approvata specificamente per iscritto. Si rammenta che, secondo giurisprudenza costante, affinché una clausola possa considerarsi vessatoria, occorre la predisposizione da parte di uno dei contraenti di condizioni generali del contratto e, inoltre, chi abbia interesse a far valere l’inefficacia asserendone la natura vessatoria, ed in mancanza di specifica approvazione per iscritto, deve provare la predisposizione unilaterale, della clausola stessa, ad opera dell’altro contraente. Mancando, nel caso di specie, i due requisiti, ovvero la natura vessatoria della clausola e la predisposizione unilaterale da parte di uno dei contraenti, la domanda è stata rigettata. Il collegio ha osservato che il contratto di locazione de quo non era stato stipulato fra un professionista ed un consumatore, bensì fra privati, con la conseguenza che non trovava applicazione la disciplina consumeristica. Richiamando un proprio precedente (Corte di Cassazione, Sezione I civile, 19 marzo 2003, n. 4036), i giudici ermellini rammentano che l’articolo 1341 c.c., al II comma, stabilisce che non hanno effetto, se non sono specificamente approvate per iscritto, le condizioni che stabiliscono, a favore dell’autore del modulo seriale, e quindi del predisponente, limitazioni di responsabilità, facoltà di recesso ovvero sospensione degli effetti del contratto, oppure sanciscono, a carico dell’altra parte, decadenze, limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni, restrizioni alla libertà contrattuale, tacita proroga o rinnovazione del contratto, clausole compromissorie o di deroga alla competenza, evidenziando che tale elencazione ha carattere tassativo e non esemplificativo, sicché ne risulta esclusa l’applicazione analogica, ma non l’interpretazione estensiva. Ciò posto, la peculiare clausola che vincolava il ricorrente non rientrava nel genere di quelle indicate nell’articolo 1342 c.c., né risultava assimilabile ad alcuna di quelle. Nel motivare il rigetto, il collegio conclude che, ai sensi dell’articolo 1341 c.c., come anche confermato dalla giurisprudenza uniforme della stessa Corte, “un contratto é qualificabile per adesione solo quando sia destinato a regolare una serie indefinita di rapporti e sia stato predisposto unilateralmente da un contraente. Ne consegue che tale ipotesi non ricorre quando risulta che il negozio e’ stato concluso mediante trattative intercorse tra le parti […]”. Fonte: http://www.altalex.com/documents/news/2016/09/21/locazione-commerciale Foto: https://www.google.it/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&ved=0ahUKEwiAzoa2l6DPAhXCUBQKHf53BfQQjxwIAw&url=http%3A%2F%2Fwww.avvocatoamilcaremancusi.com%2Fcon-la-vendita-dellimmobile-locato-si-cede-anche-il-contratto-di-locazione%2F&psig=AFQjCNFBYc71r74meDAlwQJxOf2omnXqlg&ust=1474537776237735

Locatore non può rifiutare la consegna dell’immobile se i danni sono d’uso

Tribunale, Taranto, sez. II, sentenza 05/05/2016 n. 14 Il locatore non può rifiutare di ricevere dal conduttore le chiavi dell’immobile, per via della presenza di danni, qualora essi siano riconducibili all’uso del bene e rientrino tra le opere di manutenzione ordinaria, spettanti al proprietario. Così si è pronunciato il Tribunale di Taranto, Seconda Sezione, con la sentenza 5 maggio 2016. Nella vicenda in esame, la locatrice di un immobile aveva citato in giudizio il conduttore dello stesso, lamentando che quest’ultimo aveva deciso recedere dal contratto anzitempo senza alcun preavviso scritto, per cui richiedeva il pagamento dei canoni insoluti fino alla scadenza naturale del contratto. Inoltre, parte attrice aveva rifiutato di ricevere le chiavi dell’appartamento, per via della presenza di danni imputabili all’inquilino, confermati altresì dalla consulenza tecnica effettuata in un procedimento di accertamento tecnico preventivo, nel frattempo promosso. Il convenuto si costituiva in giudizio sostenendo che in realtà il contratto si era sciolto anticipatamente per mutuo consenso, che le parti avevano concordato che il rilascio dell’immobile dovesse avvenire in un determinato giorno per le esigenze familiari della locatrice, nonché avevano stabilito una data per il sopralluogo di rito e la riconsegna delle chiavi. La locatrice però aveva rifiutato la restituzione dell’immobile, ritenendo che vi fossero dei danni imputabili al conduttore. Il Tribunale adìto ha rilevato che debba ritenersi provata la circostanza che le parti avessero concordato due incontri, e durante l’ultimo la locatrice ha rifiutato la restituzione dell’appartamento per la presenza di danni. Ciò dimostra palesemente la volontà di quest’ultima di sciogliere consensualmente il contratto, altrimenti non avrebbe accettato di partecipare a tali incontri, fissati appunto per la riconsegna dell’immobile, ma avrebbe rifiutato, sostenendo che il contratto doveva ancora considerarsi vincolante fino alla sua scadenza contrattuale. Pertanto, è da ritenersi provato il mutuo consenso allo scioglimento del contratto. Inoltre, il rifiuto della locatrice alla riconsegna delle chiavi, è legittimo solo in caso di riscontro di gravi danni determinati da innovazioni o da gravi violazioni imputabili al conduttore, come ha rilevato la Suprema Corte nella sentenza n. 12977 del 24 maggio 2013. Dunque anche quando il rapporto contrattuale sia cessato ma continui di fatto ad esistere, ex art. 1591 c.c., andranno applicati i principi della buona fede e della proporzione tra entità dell’illecito denunziato e forma di autotutela consentita, per cui il rifiuto di ricevere le chiavi dell’immobile da parte del locatore è conforme alla buona fede solo quando i danni all’immobile ed il diritto al risarcimento derivino dalla violazione dell’obbligazione di piccola manutenzione ex art. 1575 c.c. gravante sul conduttore, diversamente tale rifiuto non è meritevole di tutela. Non va comunque esclusa la possibilità per il locatore di agire giudizialmente per ottenere il ristoro dei danni che ritiene di aver subito, senza essere autorizzato ad avvalersi del potere di rifiutare la riconsegna della cosa locata. Inoltre, nel caso in oggetto, come si può desumere dalla descrizione dei luoghi contenuta nell’A.T.P., il danno lamentato da parte attrice sarebbe consistito nella spesa per la tinteggiatura di tutto l’immobile, che secondo giurisprudenza consolidata, rientra nelle opere di ordinaria manutenzione, dunque gravanti sulla parte locatrice. In effetti, a norma degli artt. 1590 c.c. (“Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”) e 1576, I co, c.c. (“Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore”), sono esclusi i danni dipendenti dall’usura dell’immobile, ovvero quelli non riconducibili alla violazione dell’obbligo di provvedere alla piccola manutenzione, come nella vicenda esaminata. Per tali motivi, le domande proposte sono state rigettate. Fonte: http://www.altalex.com/documents/news/2016/05/26/locazione Foto: http://www.progedil90.it/blog/wp-content/uploads/2015/11/locazione-immobile-danneggiato.jpg

Autoriduzione canone di locazione: Non Pagare il Canone di Affitto Qualche Volta si Può!

Corte di Cassazione, sentenza n. 8637/2016 del 3 maggio 2016 Il contratto di locazione (più comunemente ed impropriamente noto come contatto di affitto), è un contratto a prestazioni corrispettive con il quale ciascuna delle parti in gioco è tenuta a compiere una prestazione a favore dell’altro: da una parte il proprietario che deve consegnare l’immobile in condizioni tali da poter essere goduto ed utilizzato e dall’altra parte l’inquilino che deve corrispondere puntualmente il canone di locazione e gli oneri accessori. Per legge, l’inquilino non può assolutamente, dall’oggi al domani, autoridursi il canone di locazione stabilito nel contratto e concordato con il proprietario dell’immobile, senza il consenso dello stesso. Tuttavia, la Suprema Corte ha ribadito che – laddove l’immobile risulti non semplicemente viziato, ma talmente inservibile da impedire all’inquilino il pieno e totale godimento e da costringerlo a cercare un’altra sistemazione – al conduttore è permesso autotutelare sé stesso interrompendo i pagamenti. Ma si sa, il criterio di “inutilizzabilità” e di “invivibilità” può variare da persona e persona e dalle esigenze di ciascuno. Esistono, tuttavia, dei criteri assolutamente oggettivi che rendono non godibile e assolutamente inservibile l’immobile, come per esempio, le infiltrazioni che rendono insalubre un appartamento con gravi rischi per la salute oppure un sistema elettrico non a norma che rende possibile il pericolo di folgorazione. Solo, quindi, nel caso di mancato totale godimento dell’immobile, è possibile per l’inquilino smettere di pagare il canone. Infatti, quando viene a mancare totalmente la prestazione promessa (ovvero l’effettiva possibilità di utilizzo dell’appartamento), si verifica l’ipotesi di inadempimento che consente la sospensione del pagamento del canone di locazione. Nel caso sottoposto all’esame della Suprema Corte l’inquilino aveva più svolte segnalato al proprietario la presenza di cavi elettrici a profondità inferiore rispetto a quella regolamentare di almeno 50 cm totalmente privi di ogni protezione (tale anomalia ed il suo conseguente pericolo di folgorazione era stato segnalato da attestato rilasciato dallo stesso direttore dei lavori). Ma il proprietario aveva fatto “orecchie da mercante”. Con sentenza n. 8637/2016 del 3.05.2016, i Giudici hanno dato naturalmente ragione al conduttore: la sospensione nel pagamento del canone di affitto è pienamente legittima in tutte le ipotesi di impossibilità totale del godimento dell’appartamento, ovvero laddove vi è un grave inadempimento del proprietario nella consegna della cosa locata. Fonte: http://www.studiolegaleluongo.it/blog/autoriduzione-canone-di-locazione-non-pagare-il-canone-di-affitto-qualche-volta-si-puo/ Foto: http://www.condominioweb.com/post/2014/a2152-canone-conduttore-locazione.jpg

Locazioni di immobili ad uso diverso: conduttore che chiede risoluzione conserva diritto all’indennità

Corte d’Appello, Firenze, sentenza 30/06/2015 n. 1152 Il conduttore che chieda la risoluzione del contratto per inadempimento della parte locatrice conserva il diritto a vedersi riconosciuta l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 l. n. 392/78 e cioè la corresponsione di una somma pari a 18 mensilità dell’ultimo canone pagato. Così ha deciso la corte d’Appello di Firenze che esaminando le reciproche domande di risoluzione per inadempimento proposte dalle parti ha ritenuto certamente preponderante l’inadempimento delle parti locatrici per l’omessa manutenzione straordinaria del bene, sfociata infine nell’impossibilità di utilizzo dell’immobile. La Corte si è espressa inoltre sull’inoperatività della clausola risolutiva espressa in mancanza di una espressa domanda in tale senso: “Una volta proposta l’ordinaria domanda ai sensi dell’art. 1453 c.c. con l’intimazione di sfratto per morosità, non è possibile mutarla in domanda di accertamento dell’avvenuta risoluzione ope legis di cui all’art. 1456 c.c., in quanto quest’ultima è ontologicamente  diversa dalla prima, sia per quanto concerne il petitum- perché con la domanda di risoluzione ai sensi dell’art. 1453 c.c. si chiede una sentenza costitutiva mentre  quella di cui all’art. 1456 postula una sentenza dichiarativa-sia per quanto concerne la causa petendi- perché nell’ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell’art. 1453, il fatto costitutivo è l’inadempimento grave e colpevole, nell’altra, viceversa, la violazione di clausola risolutiva espressa”. Il collegio giudicante ha infine censurato l’erronea valutazione del giudice di prime cure per aver considerato inammissibile  convertire nel corso del giudizio l’originaria domanda di adempimento in domanda di risoluzione del contratto: “La conversione della domanda di adempimento in domanda di risoluzione era ed è comunque consentita ed erroneamente il primo giudice ha omesso di vagliarla solo sul rilievo che la stessa fosse contenuta in una memoria non autorizzata, successiva alle memorie integrative ex art. 426 c.p.c. Infatti la disposizione dell’art. 1453 c.c., comma 2 cc, abilita la parte che ha precedentemente invocato la condanna dell’altra parte ad adempiere, a sostituire a tale pretesa quella di risoluzione, in deroga al regime delle preclusioni nelle fasi più avanzate dell’iter processuale, non solo per tutto il giudizio di primo grado, ma perfino nel giudizio di appello”. Per ultima ma non ultima per importanza la sanzione che la Corte ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater D.P.R 115/2002 c.p.c. ha applicato alle parti appellanti incidentali, condannandole al pagamento del doppio del contributo unificato a favore dell’Erario, data la totale infondatezza dell’appello incidentale proposto. Così è stato deciso dalla Corte d’Appello di Firenze con la sentenza n. 1152/2015 pubblicata il 17/06/2015. La Corte D’Appello di Firenze ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra la ditta appellante T.A. e le sig. P.E e P.M.C. per inadempimento di quest’ultime e così le ha condannate a pagare alla suddetta ditta, oltre alle altre voci, una cospicua somma a titolo di indennità per perdita di avviamento commerciale. Inoltre, avendo rilevato la totale infondatezza dell’appello incidentale proposto dalle locatrici la Corte le ha condannate a pagare a favore dell’Erario una somma pari al doppio del contributo unificato già versato, ai sensi dell’art 13 comma 1quater del DPR 115/2002.   La Corte D’Appello avrebbe potuto sanzionare le locatrici anche ai sensi dell’art. 96 c.p.c. e comunque per  abuso del diritto, avendo le locatrici intimato del tutto pretestuosamente   sfratto per morosità alla conduttrice, non in ragione di un effettivo pregiudizio, ma solo successivamente e come reazione alla pregressa iniziativa giudiziaria della ditta  risalente al 2011 ( procedimento per accertamento tecnico preventivo n. 2272/2011) volta ad accertare lo stato di dissesto del bene e la necessità di provvedere ad urgenti interventi di ristrutturazione straordinaria dello stesso. La parte conduttrice ha comunque ritenuto sufficientemente satisfattivo il ristoro ottenuto con la suddetta sentenza. Fonte: http://www.altalex.com/documents/news/2016/04/13/conduttore-locatore-inadempimento Foto: http://www.ilsole24ore.com/fcsvc?cmd=checkcredit&chId=30&docPath=%252F&docParams=cAYDkWECro54wtgWivscvVrAy0V0p7f1x1hXKXbRrVj9Scv4r9xBx9v4m0c2DTh4n9m18HuBp1t6h4v7u8m4t6n5s4hXLYbRlLrPvapSnUY4eHkWnOX5yVeLVAmKYFvZYHW4X5H3IGG77DscFHmocd24tvLMo8x3k2k7vAIJr2g6y0abo8x3l3i5yDu7u6w5t7xCFGqoLL76pmghKJedvys1n5wAp1w5p3tCMPd1r3w9vBv7n1o6v8l3p1pqp7v8xDe0y1tvw4k3y5t7r6B2XeiYIKrtHIo8v1i0xDg2rsn7w2o6wCyDr4t5u3p3n9abWUDDPOjgKLonKJNQx6l3i3s4w5n1wFjmi6x9t6k7x9s6m4w9p7q2STo6w9d0m8x0vGsStRpJBDx5n6y5q4l0A18ED4eQvWoLvSP7G2pN&

Affitti in nero: l’intervento chiarificatore delle Sezioni Unite

La sentenza delle Sezioni Unite della Corte di cassazione del 17 settembre 2015 n. 18214 risolve un contrasto di orientamenti interpretativi affiorato soprattutto nella giurisprudenza di merito, affrontando con approccio sistematico ed evolutivo la questione inerente alle conseguenze giuridiche previste in caso di difetto di forma scritta del contratto di locazione abitativa; forma scritta richiesta dall’art. 1 comma 4 della legge n. 431/98 per la stipula di “validi contratti di locazione”. Tale contrasto viene risolto partendo da un’attenta e completa analisi dell’evoluzione normativa riscontrabile in materia locatizia, mettendo a fuoco gli interessi sostanziali e i principi di diritto di rilevanza anche costituzionale in esso coinvolti attraverso una sistematica operazione ermeneutica assiologicamente e teleologicamente orientata. Il contrasto giurisprudenziale risolto dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione con la sentenza emessa in data 17 settembre 2015, n. 18241 verte sulla qualificazione giuridica dell’invalidità sancita dall’art. 1 comma 4 della legge n. 431/98 in caso di mancanza di forma scritta delcontratto di locazione ad uso abitativo. Nel caso di specie il Tribunale di Latina, nell’ambito di un giudizio di opposizione all’esecuzione scaturito a seguito di una procedura di convalida di sfratto riunito ad un giudizio instaurato per ottenere la relativa risoluzione contrattuale, aveva affermato che l’eventuale nullità del negozio poteva essere fatta valere esclusivamente dalla parte conduttrice dell’immobile locato trattandosi di una nullità relativa, con conseguente inefficacia della procedura esecutiva per rilascio proposta dal locatore; il conduttore infatti poteva vantare un diritto personale di godimento opponibile all’opposto che agiva per il rilascio sebbene il contratto di locazione dell’immobile fosse privo della forma scritta richiesta dall’art. 1 comma 4 della legge n. 431/98. Di diverso avviso era invece la Corte di Appello di Roma chiamata a pronunciarsi in sede di gravame. Secondo la Corte capitolina il contratto di locazione doveva invece ritenersi nullo per mancanza di forma scritta richiesta ad substantiamdall’art. 1, comma 4, l. n. 431/98, con conseguente esclusione di un valido titolo di godimento in capo al conduttore, in applicazione sistematica dell’art. 1421 c.c. secondo il quale, salve diverse ed espresse disposizioni di legge, la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e dell’art. 1352 c.c. alla stregua del quale la forma convenzionalmente prescritta deve intendersi imposta per la validità del contratto e non soltanto ad probationem; un’interpretazione ritenuta inoltre coerente con la ratio sottesa all’intervento di riforma legislativa varato con la l. n. 431/98, costituita dall’esigenza diffusamente avvertita di porre un freno ad un mercato contraddistinto da una larga prassi di contratti simulati e in nero, assicurando certezza e trasparenza dei rapporti locativi sia tra le parti contraenti sia rispetto agli interessi fiscali dello Stato con la prescrizione di un limite formale all’autonomia privata conforme ai principi espressi dagli artt. 41, comma 3, e 53 della Costituzione. Secondo la Corte di Appello di Roma, infine, la soluzione della relativa questione ermeneutica non poteva essere influenzata dalla norma exart. 13, comma 5, L. n. 431/98 che legittima il solo conduttore ad agire per ottenere la c.d. riconduzione del rapporto locativo di fatto, in quanto norma non inerente alla validità del contratto ed avente l’esclusiva finalità di sanzionare una condotta prevaricatrice del locatore. In sede di legittimità la causa veniva rimessa alle Sezioni Unite della Corte di cassazione in ragione della delicatezza della materia locatizia, connotata da un rilevante impatto sociale e quindi tale da rendere opportuna una valutazione unitaria delle questioni giuridiche involte al fine di scongiurare il pericolo di eterogenee interpretazioni. La questione affrontata dalla Suprema Corte è se il requisito di forma exart. 1, comma 4, l. n. 431/98 sia richiesto ad substantiam ovvero ad probationem e, nel primo caso, se l’eventuale causa di nullità sia da ricondurre alla categoria delle nullità di protezione, con la conseguenza di ritenere soltanto il conduttore, quale parte debole del rapporto locativo, legittimato a far valere in giudizio la nullità del contratto, eventualmente in uno all’azione tendente ad ottenere la riconduzione del rapporto di fatto ai sensi dell’art. 13 comma 5 della medesima legge. Nella sentenza in commento le Sezioni Unite, attraverso un rapido excursus dell’evoluzione normativa della spinosa materia delle locazioni ad uso abitativo segnata prima dalla l. n. 392/78 sull’equo canone, dal D.L. n. 333/92 sul c.d. patti in deroga poi e, infine, dalla l. n. 431/98, procedono preliminarmente all’individuazione del contenuto essenziale di quest’ultima innovazione legislativa costituito dalla definitiva liberalizzazione del canone delle locazioni degli immobili ad uso abitativo a fronte di una maggiore stabilità del rapporto, assicurata dall’obbligo della forma scritta e della registrazione del contratto. In seconda battuta, la corte di legittimità, entrando in contrasto con il primo passaggio argomentativo espresso nella sentenza impugnata dalla Corte di Appello di Roma, afferma che, anche in virtù del generale principio giuridico della libertà delle forme esistente in materia contrattuale – principio secondo il quale la volontà negoziale può validamente manifestarsi con qualsiasi modalità idonea allo scopo ivi compresi i c.d. comportamenti concludenti –, in caso di previsioni normative che prescrivono la forma scritta come forma legale di manifestazione della volontà negoziale non si può in astratto e in via generale ritenere che tale forma sia richiesta ad substantiam, essendo piuttosto necessario procedere ad un’interpretazione sistematica, assiologicamente e teleologicamente orientata ai valori fondamentali accolti nel sistema normativo inerente alla materia di volta in volta trattata ed alla ratio sottesa alla relativa disposizione. In base alla tendenza giuridica evolutiva nota come del “neoformalismo” volta a far emergere il rapporto economico sottostante a ciascun paradigma contrattuale, il prescritto requisito formale diviene non soltanto funzionale all’esigenza di serietà e di certezza degli obblighi assunti dai contraenti ovvero alle esigenze di carattere pubblicitario a tutela della posizione dei terzi sul piano della circolazione dei diritti, ma anche strumento volto al riequilibrio delle posizioni sostanziali in esso coinvolte a tutela della parte c.d. debole del rapporto. Fonte: http://www.altalex.com/