Contratto di locazione non registrato: inefficacia o nullità? E quali azioni possibili?

Cass., Sent. n. 25503/2016. Con la sentenza n. 25503/2016 la Corte di Cassazione torna sulla questione delle conseguenze derivanti dalla omessa registrazione del contratto di locazione. Nel caso in esame, R.R.A. conveniva dinanzi al Tribunale S.F. , allegando che la propria madre, R.L. aveva stipulato con S.F.un contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo e che S.F. non aveva mai pagato il canone; chiedeva quindi la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno da illegittima occupazione. La convenuta si costituìva eccependo di non avere mai stipulato alcun contratto di locazione, ma solo di averne concordato la futura stipula. Il Tribunale accoglieva la domanda; la decisione di primo grado veniva poi confermata dalla Corte d’appello, che osservava che: a) il contratto di locazione era stato concluso, ma era inefficace perché non registrato; b) l’inefficacia del contratto non esimeva comunque l’occupante dall’obbligo di pagamento del canone pattuito, “come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile”. La soccombente sia in primo che in secondo grado propone quindi ricorso per cassazione, deducendo in particolare la nullità del contratto di locazione, perché mai registrato ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311. La Corte di Cassazione, nell’accogliere il motivo di impugnazione e accogliere il ricorso, osserva quanto segue: – L’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311, stabilisce che “i contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”: il dettato normativo è molto chiaro, nel senso che un contratto di locazione non registrato è giuridicamente nullo; – la stessa Corte costituzionale con la sentenza 5.12.2007 n. 420, ha affermato che la suddetta norma ha elevato “la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 cod. civ.”; Pertanto la Corte di Appello ha commesso due errori: a) l’avere ritenuto applicabile al caso di specie l’art. 1458 c.c., norma che disciplina la risoluzione per inadempimento dei contratti di durata, e non gli effetti della nullità, i quali sono invece disciplinati dalle norme sull’indebito oggettivo, da quelle sul risarcimento del danno aquiliano (nel caso di sussistenza degli altri presupposti dell’illecito extracontrattuale), ovvero da quelle sull’ingiustificato arricchimento, come misura residuale; le norme sulla risoluzione dei contratti, infatti, non vengono in rilievo al cospetto d’un contratto nullo, il quale in nessun caso può produrre effetti, nemmeno nel caso di contratto di durata; b) l’avere equiparato l’obbligo di pagare il canone, scaturente dal contratto e determinato dalle parti, con l’obbligo di indennizzare il proprietario per la perduta disponibilità dell’immobile, scaturente dalla legge e pari all’impoverimento subito. Pertanto, la Corte di Cassazione, nel cassare la sentenza di secondo grado con rinvio, enuncia il seguente principio di diritto: “ il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311 e la prestazione compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c., e non dall’art. 1458 c.c.; l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.. In sede di rinvio, la Corte d’appello di Bologna, in primo luogo dovrà qualificare formalmente la domanda attorea (come domanda di adempimento, risoluzione, nullità, ingiustificato arricchimento, ecc.); e, secondariamente, dopo avere qualificato la domanda, provvederà su essa applicando i principi sopra stabiliti, tenendo peraltro conto che la domanda di pagamento dell’indennizzo per ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c. deve essere espressamente formulata, e dalla sentenza impugnata non risulta che lo sia stata. Allegato: http://www.esame-avvocato.com/wp-content/uploads/2016/12/25503_2016.pdf Fonte: http://news.avvocatoandreani.it/articoli/contratto-locazione-non-registrato-inefficacia-nullita-quali-azioni-possibili-103368.html Foto: https://www.google.it/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&ved=0ahUKEwiSzdq1o4DRAhVGbhQKHRasBAcQjxwIAw&url=http%3A%2F%2Fvetrinafacile.it%2Fannullamento-contratto-daffitto%2F&bvm=bv.142059868,d.d24&psig=AFQjCNFeOJW0AwaDbWNGSqksV_l06vWqFQ&ust=1482237579364052

Sezioni Unite: risolto contrasto giurisprudenziale sulla donazione di cosa altrui

Corte di Cassazione, SS. UU. civili, sentenza n. 5068 del 15 marzo 2016 Con la sentenza n. 5068 del 15 marzo 2016, le Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione, hanno chiarito se la donazione di un bene altrui debba ritenersi nulla ovvero sia valida ancorché inefficace. La questione ha, da tempo, diviso gli interpreti: secondo un primo orientamento della giurisprudenza di legittimità la donazione di bene altrui sarebbe nulla in virtù di una interpretazione analogica dell’art. 771 c.c. il quale prevede espressamente la nullità della donazione effettuata su beni futuri. La categoria dei beni futuri comprenderebbe quindi anche i beni altrui, nel senso che deve ritenersi vietata la donazione di tutti quei beni che non rientrano nel patrimonio del donante. Secondo tale tesi, la circostanza che l’art. 769 c.c. contempli l’arricchimento della parte donataria operato “assumendo verso la stessa un’obbligazione” non rileva ai fini della validità della donazione di cosa altrui: in tali ipotesi si configurerebbe infatti una promessa di attribuzione di beni e cioè un contratto preliminare di donazione, che è nullo in quanto con esso si costituisce a carico del promittente un vincolo giuridico a donare, che si pone in contrasto con il principio secondo cui “nella donazione l’arricchimento del beneficiario deve avvenire per spirito di liberalità, in virtù cioè di un atto di autodeterminazione del donante, assolutamente libero nella sua formazione” (Cass. nn. 3315/1979, 11311/1996, 10356/2009, 12782/2013). In senso difforme, la Corte di Cassazione ha affermato un diverso principio secondo il quale la donazione di beni altrui non può affatto essere assimilata alla donazione di beni futuri, in quanto il requisito dell’esistenza di un titolo idoneo a far acquisire la proprietà (o altro diritto reale di godimento) deve essere inteso nel senso che il titolo deve essere idoneo solamente “in astratto” e non “in concreto” a determinare il trasferimento del diritto reale. Pertanto, il contratto di donazione di cosa altrui deve ritenersi valido, ma semplicemente inefficace, subordinandosi l’acquisto del diritto alla titolarità del bene in capo al donante. Le Sezioni Unite con la sentenza in commento hanno risolto il suddetto contrasto nel senso che la donazione di cosa altrui è nulla; le motivazioni che sorreggono tale conclusione sono tuttavia del tutto diverse da quelle che si ponevano alla base della predetta giurisprudenza che pure aveva statuito per la nullità di siffatta donazione. Secondo le Sezioni Unite, infatti, la donazione di cosa altrui deve ritenersi nulla non per applicazione analogica della nullità prevista dall’art. 771 c.c. per la donazione di beni futuri, ma per mancanza della causa del negozio di donazione ex artt. 1325 e 1418, secondo comma c.c.. Già dal dato testuale dell’art. 769 c.c. emerge come l’appartenenza del bene oggetto di donazione al donante “costituisca elemento essenziale del contratto di donazione, in mancanza del quale la causa tipica del contratto stesso non può realizzarsi”: la consustanzialità di tale appartenenza alla donazione è delineata in modo chiaro ed efficace da tale disposizione attraverso il riferimento all’oggetto della stessa, individuato in un diritto del donante (letteralmente “un suo diritto”) In definitiva “prima ancora che per la possibile riconducibilità del bene altrui nella categoria dei beni futuri di cui all’art. 771, primo comma, cod. civ., la altruità del bene incide sulla possibilità stessa di ricondurre il trasferimento del bene non appartenente al donante nello schema tipico della donazione dispositiva e quindi sulla possibilità di realizzare la causa del contratto”. Ma non solo. Le Sezioni Unite precisano nel prosieguo della sentenza in commento che tale principio varrebbe solo nei casi in cui il donante non sia consapevole dell’altruità della cosa: solo tale circostanza infatti determina l’assoluta impossibilità di realizzazione del programma negoziale e, quindi, la carenza della causa donativa. Ne deriva che la donazione di cosa altrui è valida ove il donante si assuma espressamente l’obbligazione di procurare l’acquisto dal terzo donatario e ciò risulti dall’atto pubblico: in tal caso la donazione di un bene altrui vale come donazione obbligatoria. Tale principio trova applicazione anche con riferimento ai beni solo in parte altrui, in quanto appartenenti pro indiviso a più comproprietari per quote differenti e donato per la sua quota da uno dei coeredi. E’ stato così affermato il principio di diritto secondo cui: La donazione di un bene altrui, benché non espressamente vietata, deve ritenersi nulla per difetto di causa, a meno che nell’atto si affermi espressamente che il donante sia consapevole dell’attuale non appartenenza del bene al suo patrimonio. Ne consegue che la donazione da parte del coerede della quota di un bene indiviso compreso in una massa ereditaria è nulla, non potendosi prima della divisione ritenere che il singolo bene faccia parte del patrimonio del coerede donante. Fonte: http://giuricivile.it/sezioni-unite-risolto-contrasto-giurisprudenziale-sulla-nullita-della-donazione-cosa-altrui/