Lastrico solare ad uso esclusivo: le Sezioni Unite intervengono su responsabilità e ripartizione delle spese

Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 10/05/2016 n.  9449 Le Sezioni Unite intervengono sul tema mettendo fine ad una querelle giurisprudenziale relativa sia all’inquadramento della responsabilità, sia alla modalità di ripartizione delle spese. La questione era già stata affrontata dalle sezioni unite nel 1997: in allora, la sentenza rinveniva la sussistenza di un obbligazione propter rem in capo sia al proprietario del lastrico ad uso esclusivo, sia al condomìnio in quanto tale lastrico fungesse anche da parziale copertura dell’edificio ed i danni lamentati fossero derivati da carenza di manutenzione di tale parte comune. Si è ritenuta, pertanto, sussistente una responsabilità di natura contrattuale da ripartirsi tra i soggetti coinvolti in base all’art. 1126 secondo il seguente principio di diritto : “poiché il lastrico solare dell’edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito ad uso esclusivo ad uno dei condòmini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condòmini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c.”. In seguito si è sviluppata però una giurisprudenza di segno opposto, tendente a ravvisare una responsabilità extracontrattuale concorrente tra il proprietario ad uso esclusivo del lastrico e condominio ex art. 2051, cioè per danni da cosa in custodia. Rilevata l’esistenza di un contrasto perdurante da circa 20 anni, la Seconda Sezione civile della suprema corte ha rimesso la questione alle sezioni unite con la ordinanza interlocutoria n. 13526 del 2014. Le sezioni unite, in riscontro, hanno adottato un indirizzo mediano tra i due precedenti In particolare, precisato che il principio di diritto enunciato non troverà applicazione laddove si riesca a dimostrare che il danno ha avuto origine non già dalla mancata manutenzione della cosa comune, ma ad altre condotte ascrivibili in via esclusiva al proprietario del lastrico in uso esclusivo, hanno: confermato la natura extracontrattuale della responsabilità gravante sul condòmino titolare del diritto d’uso esclusivo ex art 2051 c.c.; dichiarato la responsabilità concorrente del condomìnio in base alla norma di norma di cui all’art 1130 nell’ipotesi in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.; il parametro di divisione delle spese resta quello di cui all’art. 1126 c.c. Corollari diretti di questa impostazione sono principalmente due: l’applicazione tutte le disposizioni che disciplinano la responsabilità extracontrattuale, prime fra tutte quelle relative alla prescrizione ( quinquennale) e all’imputazione della responsabilità, dovendosi escludere che l’acquirente di una porzione condominiale possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell’acquisto, dovendo quindi dei detti danni rispondere il proprietario della unità immobiliare al momento del fatto; applicazione dell’art. 2055 cod. civ., ben potendo il danneggiato agire nei confronti del singolo condomino, sia pure nei limiti della quota imputabile al condominio. In tal senso, del resto, si è già affermato che “il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale soggiace alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, primo comma, cod. civ., norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota” Questa nuovo approdo, si espone a qualche criticità nella pratica: sebbene non vengano espressamente richiamate, è lecito ritenere che troveranno applicazione anche le regole in materia di ripartizione dell’onere della prova in materia extracontrattuale, con l’effetto di gravare il danneggiato di un onere molto più pesante e scivoloso di quello esistente in base al precedente orientamento, quanto meno con riferimento al nesso causale. Ciò stante è verosimile credere che il proprietario del lastrico in via esclusiva, preso atto che sarà molto più complesso dimostrare la sua responsabilità, potrebbe essere molto meno portato ad assumere un atteggiamento collaborativo o proattivo rispetto alla custodia del bene. Il motivo per cui il danneggiato proprietario debba essere equiparato ad un comune terzo in questa vicenda resta, parimenti, poco chiaro: in ossequio al dovere di solidarietà sociale e buona fede, l’appartenenza alla medesima comunione condominiale, legittimerebbe il riconoscimento dell’esistenza di una posizione di tutela qualificata gli interessi del comunista danneggiato, che, pertanto, dovrebbe essere agevolato nella tutela dei suoi interessi, anziché processualmente equiparato al quidam de populo. Fonte:http://www.altalex.com/documents/news/2016/05/12/lastrico-solare-ad-uso-esclusivo-sezioni-unite-intervengono-su-responsabilita-e-ripartizione-spese Foto: http://www.condominioweb.com/condominio/

Stalking condominiale: la Cassazione ne determina i presupposti

Cassazione con la Sentenza n. 26878 del 30 giugno 2016 Esistono diverse varianti dello stalking e la Cassazione definisce una nuova figura quello dello stalking condominiale. In questi ambienti “domestici” le ipotesi di disturbo sono sempre più numerose. La casistica è infatti molto varia: si va dal pedinamento nei confronti di un condomino, all’apertura della posta personale, al gettito sul suo balcone di polvere, cicche di sigarette o molliche, con l’intenzione di farlo sempre nell’ambito di un disegno persecutorio unitario e premeditato. A consacrare l’esistenza del cosiddetto reato di stalking condominiale è stata la Cassazione con la Sentenza n. 26878 del 30 giugno 2016 (ma in passato c’è stata anche la sentenza 26.09.2013 n° 3993 che lo ha definito). Tale reato permanente, si verifica se un condomino <<perseguita e molesta i vicini di casa con atti persecutori reiterati>>. La vicenda giudiziaria da cui trae origine tale recente decisione ha avuto come protagonista un cittadino romano che esasperato dal proprio vicino decide di querelarlo più volte. Le varie querele erano fondate da una “reale esasperazione” provocata dai comportamenti del condomino che avevano costretto la vittima ad assentarsi dal lavoro, nonchè ad assumere sonniferi e tranquillanti. Di qui la condanna della custodia in carcere nei confronti dell’imputato per il delitto ex articolo 612 bis c.p. Quando scatta lo stalking condominale? La Corte di Cassazione con la sentenza sopracitata ha statuito che sussiste lo stalking se le azioni persecutorie causano nella vittima <<grave e perdurante stato di ansia o di paura tale da comprometterne il normale svolgimento di azioni quotidiane un fondato timore per l’incolumità propria o di un proprio parente o congiunto un cambiamento delle proprie abitudini di vita>>. E’ irrilevante quindi il numero di condotte poste in essere, ciò che rileva è la gravità del comportamento che deve essere tale da costringere il vicino a cambiare radicalmente ed irreversibilmente le sue abitudini di vita. Anche due soli episodi bastano se lo stalker si pone in una posizione di immotivata e ingiustificata predominanza tale da voler danneggiare la vittima esasperandola in modo grave, fino a cagionarle un danno. Lo stalking condominiale può scattare anche quando non c’è reiterazione, ma sistematicità, essendo necessario quindi la presenza di un intento persecutorio che si concretizza in un disturbo. Viceversa qualora si tratti di episodi solo occasionali non ci si trova ancora di fronte allo stalking condominiale, ma ciò non toglie che potrebbero sussistere altri tipi di reato, come ad esempio il reato di getto pericoloso di cose quando il condomino getta nel piano di sotto rifiuti, cicche di sigarette o altre sostanza liquide o solide però in modo occasionale. Come difendersi dal reato di stalking (anche condominiale)? Gli Ermellini hanno quindi passato in rassegna le possibili soluzione per far cessare il comportamento persecutorio e molesto dello stalker che possono consistere in una segnalazione al Questore cui segue un’ammonizione. In tali ipotesi il questore deve valutare la fondatezza dell’istanza anche se non è necessaria che venga acquisita la prova del fatto penalmente rilevante; una normale denuncia presso i Carabinieri o la Procura della Repubblica; ci si può rivolgere al giudice anche affinché emetta gli ordini di protezione come l’allontanamento dalla casa familiare nel caso dello stalking perpetrato da uno dei coniugi verso l’altro o nei confronti dei figli. Nel casi più gravi può scattare sia la misura cautelare del divieto di avvicinamento ai luoghi generalmente frequentati dai prossimi congiunti e dalla persona offesa sia la misura degli arresti domiciliari o la custodia cautelare in carcere. Fonte: http://www.studiolegaleloizzo.it/2016/07/11/stalking-condominiale/ Foto: http://dasdisinfestazioni.it/new/wp-content/uploads/2014/03/privati_condomini-620×404.jpg