Diritti di veduta? La legittimazione ad agire appartiene ai singoli condomini

Cassazione Civile, sez. II, sentenza 27/01/2016 n° 1549 La Corte di Cassazione ha statuito che il diritto di veduta appartenga esclusivamente al titolare di ogni singolo appartamento. Con la sentenza 27 gennaio 2016, n. 1549, la seconda sezione della Corte di Cassazione si è espressa sul ricorso presentato da un condomino avverso la sentenza di secondo grado con la quale veniva condannato a rimuovere due pergolati e tre tettoie costruite nel proprio giardino. In primo grado, il condomino era evocato in giudizio dal condominio, il quale lamentava il mancato rispetto delle distanze legali nonché la lesione del diritto di veduta in ragione della costruzione dei surriferiti manufatti; l’attore sosteneva altresì la lesione del decoro architettonico nel palazzo e domandava la condanna del convenuto alla rimessione in pristino. Il tribunale di Chiavari rigettava la domanda della parte attrice; in sede di gravame, la Corte d’Appello di Genova condannava il condomino alla rimozione delle costruzioni oltre alle spese processuali. Il condomino ricorreva dunque per Cassazione contestando, tra gli altri motivi, la legittimazione dell’amministratore a stare in giudizio. La legittimazione sostanziale o legitimatio ad causam tradizionalmente coincide con la titolarità, attiva o passiva, del diritto; pertanto risulta legittimato ad agire solo colui che vanti un diritto che gli appartenga. In altri termini, per essere legittimati «si possono far valere solo diritti che si affermano come propri e la cui titolarità passiva si affermi in capo a colui contro il quale si proponga la domanda»[1]. Quanto alla legittimazione dell’amministratore, preme ricordare come, in ambito processuale, il condominio sia considerato un ente di gestione[2] e l’amministratore abbia la rappresentanza dei partecipanti nei limiti delle sue attribuzioni (art. 1131 c. 1 c.c.); per contro, quando l’amministratore è convenuto (art. 1131 c.2 e 3 c.c.) è legittimato senza limiti purché si tratti di controversie afferenti alle parti comuni. Orbene, secondo i Supremi Giudici, l’amministratore ben poteva intraprendere le azioni necessarie per tutelare la proprietà condominiale in relazione alle parti comuni che si assumevano lese per la violazione delle norme sulle distanze legali. In tal caso, infatti, la Corte sottolinea come la previsione dell’art. 873 c.c. rappresenti il fondamento dell’interesse a tutela della proprietà condominiale a fronte della realizzazione di opere considerate lesive delle parti di proprietà comune. Per contro, i giudici accolgono il motivo di ricorso con cui si deduce il difetto di legittimazione ad agire per la tutela del diritto di veduta. Il citato diritto si sostanzia nella facoltà del proprietario all’inspectio ed alla prospectio, vale a dire alla possibilità di guardare e sporgersi sul fondo altrui, non solo frontalmente ma anche obliquamente e lateralmente. Il legislatore, onde evitare l’ “occlusione” della veduta, prevede il divieto di costruire ad una distanza minore di tre metri.[3]. Tornando al motivo di ricorso accolto dai giudici di Piazza Cavour, essi ribadiscono come non spetti all’amministratore ma ai singoli proprietari agire in giudizio per tutelare il diritto di veduta. Infatti, al di fuori dell’ipotesi residuale in cui tale diritto afferisca a parti condominiali (come la veduta dalla finestra delle scale del condominio), esso appartiene ai titolari delle singole unità abitative. Nel caso di specie, il condominio lamentava la lesione dei singoli diritti di veduta spettanti ai proprietari delle unità immobiliari e non già allo stabile nel suo complesso. La Suprema Corte afferma, dunque, che «la legittimazione ad agire per la specifica tutela dei diritti di veduta non può che appartenere ai singoli condomini». (Altalex, 29 febbraio 2016. Nota di Marcella Ferrari) _____________ [1] Definizione tratta da C. MANDRIOLI – A. CARRATTA, Diritto processuale civile, I, Torino, Giappichelli, 2014, 51 ss. [2] Per un approfondimento vedasi C. MANDRIOLI – A. CARRATTA, Diritto processuale civile, I, Torino, Giappichelli, 2014, 367 ss., nota n. 50. [3] La servitù di veduta garantisce il diritto di guardare ed affacciarsi sul fondo del vicino. La panoramicità del luogo è un quid pluris consistente in una situazione di fatto e che può trovare tutela nella servitus altius non tollendi non già nella servitù di veduta. In tal senso vedasi: Maurizio de Tilla, voce Servitù prediali, in Il Diritto, Enciclopedia Giuridicadel Sole 24 ore, a cura di Salvatore Patti, 2007,Vol. 14, 395 ss. Fonte: http://www.altalex.com/documents/news/2016/02/29/condominio-diritto-di-veduta Immagine: http://www.condominioweb.com/diritto-di-veduta-laltezza-della-siepe-da-non-superare.1841

Condominio: veste di amministratore si può assumere per facta concludentia

Cassazione Civile, sez. II, sentenza 04/02/2016 n° 2242 Il pronunciamento della Suprema Corte con la sentenza che si annota, offre un ulteriore motivo di spunto nel dibattito aperto sulla nomina e sulla durata dell’incarico dell’amministratore, avviatosi dopo le novità introdotte con l’art. 1129 c.c. come novellato con la L. 220/2012. Alla tesi maggioritaria che, al rinnovo “per eguale periodo” alla scadenza del primo anno, limita ad una sola annualità successiva alla prima il rinnovo automatico (c.d. 1+1), si contrappone quella che sostiene il rinnovo c.d. sine die, di anno in anno, ferma restando la durata annuale dell’incarico rinnovatosi, fintanto che non intervenga una diversa volontà da parte di uno dei contraenti, intesa ad interrompere il rapporto instauratosi con la delibera di nomina. Il caso trattato vede un condomino opporsi ad una ingiunzione di pagamento verso crediti vantati dal condominio per quote condominiali e, in sede di appello alla sentenza del giudice di prime cure, eccepisce la carenza di legittimazione attiva da parte del Condominio, poiché “la procura alle liti, già in fase monitoria, sarebbe stata conferita non già dall’Amministratore del Condominio, comprendente tutte le palazzine […], bensì dal B… quale rappresentante di una di esse nell’assemblea condominiale[…].” La Corte d’Appello di Roma rigetta l’appello e, pur evidenziando la tardività dell’eccezione relativa al difetto di legittimazione processuale del Condominio, la dichiara “infondata nel merito perché vi erano prove che il B… di fatto aveva agito quale rappresentante del Condominio presso la Palazzina B/..”. In particolare sottolineava come “[…], il fatto che per anni il B… abbia partecipato – come amministratore – alle delibere di riparto di spesa e che abbia spedito anche le diffide al pagamento alla P… è un forte argomento per sostenere che abbia rivestito, per volontà condivisa dei condomini, la qualifica di amministratore della singola palazzina, così superando la mancanza di un’investitura formale […].” Con il ricorso la condomina lamenta che la Corte d’Appello ha riconosciuto la veste di amministratore al B…, senza che vi fosse una delibera di nomina. Nel dichiarare infondato il motivo, la S.C. con la sentenza in commento sottolinea l’affermazione della Corte territoriale, secondo la quale il B… aveva assunto per facta concludentia la veste di amministratore della Palazzina B/.. Sulla contestazione della ricorrente in merito alla titolarità del potere in capo a B.M., in quanto non era amministratore del Condominio, la S.C. afferma l’applicabilità dell’art. 1392 c.c. per la nomina dell’amministratore del condominio, salvo la previsione di forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve concludere, la procura può essere verbale o anche tacita. Indipendentemente, quindi, dalla formale investitura assembleare, essa può risultare anche “dal comportamento concludente dei condomini” che abbiano considerato l’amministratore tale, attraverso abituali contatti e senza metterne in discussione il suo operato. Sul punto giova osservare come con il novellato art. 1129 c.c. introdotto con la L. 220/2012, l’incarico conferito dall’assemblea condominiale è sottoposto oggi alla formale accettazione della nomina da parte dell’amministratore, il quale dovrà sottostare ad una serie di formalità, la cui omissione potrebbe comportare la nullità della nomina stessa (art. 1129, c. II° e XIV°, c.c.). All’accettazione prescritta in occasione della nomina e solo in tale circostanza, fanno seguito ulteriori obblighi in occasione di ogni rinnovo dell’incarico. Il principio contenuto nella sentenza in commento assume rilievo nell’attuale dibattito sulla durata dell’incarico dell’amministratore dopo le novità introdotte con la L. 220/2012 e, in particolare, consente di poter confutare la tesi della dottrina contraria al “tacito rinnovo sine die” dopo la prima nomina. Si sostiene, infatti, che l’amministratore il quale dopo la nomina non ponga mai in assemblea l’argomento del rinnovo del suo incarico, rischi di veder contestata la liceità del suo operato in quanto privo di poteri in mancanza di una deliberazione assembleare. In vero, gli oppositori della tesi del “sine die” hanno ritenuto di rinvenire in recenti pronunce di tribunali di merito (ex plurimis: Trib. Milano, ord. 07 ottobre 2015; Trib. Reggio Cal. ord. 05 maggio 2015) un sostegno alla tesi del rinnovo automatico solo per il primo anno successivo a quello di nomina. I casi per i quali i giudici di merito si sono pronunciati vedevano richiesta di revoca dell’amministratore che alla scadenza del primo anno non aveva sottoposto in assemblea il suo rinnovo. Mancano ancora pronunciamenti che abbiano interessato il mancato passaggio assembleare del rinnovo successivo al secondo anno di incarico. Rinveniamo già in passato pronunce di legittimità che hanno affrontato il tema della proroga tacita dell’incarico dell’amministratore. Di tacita conferma dell’amministratore se ne fa menzione già nel 1948 (Cass. 20 settembre 1948, n. 1628, Foro it., 1948, I, 929). Con una successiva decisione del 12 novembre 1968, la S.C. nel confermare la sentenza del Tribunale di Catania del 22 dicembre 1964, rilevò “[…] che l’art. 1129 c.c. non commina la decadenza dell’anno di nomina e che pertanto, anche dopo il decorso di tale termine, l’amministratore continua nell’esercizio della sua funzione, dovendosi tacitamente intendere confermato di anno in anno, fino a che non abbia luogo la cessazione dell’incarico”. Ed ancora “[…] basterà osservare che non si è mai dubitato in dottrina e in giurisprudenza che la disposizione dell’art. 1129 c.c., secondo la quale l’amministratore del condominio degli edifici, dura in carica un anno, non sancisce una decadenza ope legis e, perciò, deve ritenersi che l’amministratore possa essere tacitamente confermato di anno in anno, in mancanza di nomina di altro amministratore”. (Cass. 12 novembre 1968, n. 3727, id., 1969, 1250) Di rilievo l’autorevole commento alla sentenza di Franco MOROZZO DELLA ROCCA il quale evidenzia come “[…]. E’ probabile che la corte sia stata ancora una volta particolarmente sensibile all’esigenza di assicurare al condominio la continuità della gestione e della rappresentanza da parte dell’amministratore; […]”;“[…] i poteri di costui successivamente alla scadenza dell’originario mandato troverebbero perciò la loro fonte in una manifestazione tacita di volontà ed il nuovo rapporto così instaurato avrebbe un contenuto identico a quello precedente, del quale sarebbe la prosecuzione; […] e sempre che non si estingua anzi tempo per revoca da parte dell’assemblea […]”; “[…] Non dovrebbero esservi difficoltà